Warunki zabudowy i miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Co powinien wiedzieć i zrobić właściciel, który posiada nieruchomość i chce zmienić przeznaczenie swojej nieruchomości?

Przede wszystkim, na samym wstępie należy zaznaczyć, że na podstawie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r. (Dz.U. Nr 80, poz. 717), wszelkie zmiany dotyczące zagospodarowania nieruchomości łącznie ze zmianami jej przeznaczenia są regulowane przez organy państwowe i samorządowe.

Ustawa określa: zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej oraz zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy – przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę tych działań. Jeżeli, na przykład chcemy zmienić przeznaczenie działki rolnej na działkę budowlaną, to musimy przejść dosyć długą „drogę”. Pierwszym krokiem na tej drodze jest ustalenie, czy określona zmiana i w jakim zakresie może być dokonana, możemy te ustalenia określić jako fazę wstępną – intencyjną. Do tej fazy odnoszą się przepisy o zagospodarowaniu przestrzennym.

Ustalanie tego na co określony teren może być przeznaczony należy do kompetencji samorządu gminnego. Nie wdając się w szczegóły można stwierdzić, że rada gminy, odpowiednio rada miasta posiada praktycznie niczym nieograniczoną władzę określania przeznaczenia terenów położonych na obszarze gminy. Zgodnie z art. 4 ww. Ustawy ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Uchwala go rada gminy i jest to podstawowy sposób określania przeznaczenia terenu.W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym: lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego; sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy. Decyzje o warunkach zabudowy, co do zasady wydaje wójt, burmistrz (prezydent) jako organ wykonawczy gminy.

Jeżeli dla naszej nieruchomości został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub zostały wydane warunki zabudowy, to możemy mieć pewność, że nasze zamierzenia mogą być zrealizowane i przechodzimy do drugiej fazy procesu zmiany przeznaczenia terenu. Druga faza niejako wykonawcza, realizacyjna to fizyczne zrealizowanie naszych zamierzeń. I tą faza będzie proces budowlany, z uzyskaniem na samym początku pozwolenia budowlanego. W tej części postępowania decydujący głos posiada starosta, który wydaje pozwolenie na budowę.

Wracając do pierwszej fazy naszych działań powinniśmy zwrócić uwagę na różnice pomiędzy warunkami zabudowy i miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Podstawową różnicą jest fakt, iż dla danej nieruchomości może być uchwalony tylko jeden miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który dodatkowo z mocy prawa uchyla warunki zabudowy wydane dla terenu, który obejmuje.

Natomiast dla tej samej nieruchomości może być wydanych wiele warunków zabudowy. Co warte jest podkreślenia, o wydanie warunków zabudowy może wystąpić także osoba która nie posiada prawa dysponowania nieruchomością. Jak z powyższego wynika warunki zabudowy i miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego można stosować w większości sytuacji zamiennie.

Bardziej sprawną i szybszą instytucją są warunki zabudowy, ich wydanie nie powinno trwać dłużej niż kilka miesięcy. Natomiast sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może potrwać nawet kilka lat i z reguły jest uchwalany dla większego obszaru niż pojedyncza działka obszaru kilku tysięcy metrów kwadratowych. Ale nic nie stoi na przeszkodzie aby uchwalić plan dla jednej małej działki, a warunki zabudowy dla obszaru nawet kilku hektarów.

Warto podkreślić, że warunki zabudowy są bardziej elastycznym sposobem zmiany przeznaczenia nieruchomości. W sytuacji gdy chcemy sprzedać np. półhektarową działkę i w naszym założeniu widzimy, że powinny powstać tam domy jednorodzinne, to w sytuacji uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tylko takie będzie mogło być przeznaczenie tego terenu.

Natomiast w sytuacji wydania warunków zabudowy dla domów jednorodzinnych sytuacja jest elastyczna. Gdy tym terenem zainteresuje się deweloper chcący postawić dom wielorodzinny, to można wystąpić o warunki zabudowy na budynek wielorodzinny i w momencie ich wydania inwestycja może ruszyć i możemy sprzedać działkę. Oczywiście miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego też można zmienić, ale rada gminy nie musi zgodzić się na nowe przeznaczenie.

Inna sytuacja jest przy warunkach zabudowy, nie jest to decyzja uznaniowa. Jeżeli przepisy prawa pozwalają na zmianę przeznaczenia to organ nie może odmówić.