Przedawnienie roszczeń – zasiedzenie własności nieruchomości

Pytanie: W 1977 roku mój ojciec kupił jeden hektar ziemi rolnej. Umowa została zawarta na piśmie. Umowa nie została zawarta w formie aktu notarialnego, ponieważ Urząd Gminy nie wyraził zgody na sprzedaż jednego hektara ziemi. Cała kwota, na jaką opiewała cena sprzedaży, za sprzedany grunt została uregulowana. Posiadam pokwitowanie odbioru należności przez poprzedniego właściciela. Od momentu sprzedaży ojciec zaczął uprawiać grunt i płacił jednocześnie podatek rolny.

W ubiegłym roku spadkobiercy poprzedniego właściciela zażądali zwrotu ziemi, twierdząc, że są jej właścicielami. Czy jest to prawda i czy nie mam do tej ziemi żadnych praw? Co mam w tej sytuacji zrobić?

Zacznijmy od ustalenia, kto jest właścicielem nieruchomości? Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Czyli w naszej sytuacji wymóg ten nie jest spełniony i według art. 73 Kodeksu cywilnego niezachowanie formy aktu notarialnego skutkuje nieważnością czynności prawnej.
Mówiąc obrazowo, nieruchomość nie została sprzedana i spadkobiercy właściciela, z którym Pana ojciec zawarł umowę, są prawnymi właścicielami nieruchomości.

A co do zasady, właściciel nieruchomości jest uprawniony do żądania wydania mu nieruchomości. Jeśli nie ma Pan innego tytułu prawnego do nieruchomości, powinien Pan wydać nieruchomość.

Teraz zastanówmy się czy posiada Pan jakieś uprawnienia, które mogą zrównoważyć prawo własności. Takim uprawnieniem może być roszczenie o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości wynikające z samoistnego (czyli tak jak właściciel) posiadania nieruchomości przez określony czas. Kodeks cywilny w art. 172 przewiduje, że posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Pan, zapewne jest w posiadaniu przedmiotowej nieruchomości przez krótszy okres, ale na podstawie art.176 Kodeksu cywilnego, do okresu zasiedzenia może doliczyć Pan okres posiadania przez pana ojca.

Z kontekstu wynika, że wiedział Pan o tym, iż nie jest Pan i Pana ojciec właścicielem nieruchomości, czyli był Pan w złej wierze, a w takiej sytuacji obowiązuje trzydziestoletni okres zasiedzenia. Od 1977 roku minęło 34 lata, czyli należy stwierdzić, że zasiedzenie nastąpiło. Aby uzyskać możliwość wpisania siebie jako właściciela do księgi wieczystej, powinien wystąpić Pan do sądu z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości, art. 609 Kodeksu postępowania cywilnego.

W opisanym przypadku właściwy jest Sąd Rejonowy miejsca położenia nieruchomości.